Fenstertausch: Was tun?

Gemäß der Rechtsprechung gelten Fenster als allgemeiner Teil der Liegenschaft. Fenster sind, wie die Fassade, Bestand der Außenhaut des Objektes. Möchte ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohneinheit austauschen, etwa wegen eines besseren Schall- und Wärmeschutzes, kann das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert werden. Ob die Veränderung das äußere Erscheinungsbild auch beeinträchtigt, kann oft nicht von vorne herein ausgeschlossen werden. Es kommt häufig vor, dass Eigentümer ohne Rücksprache mit der Hausverwaltung Fenster mit anderer Farbe oder/und anderer Flügelunterteilung auf eigene Kosten einbauen lassen. Daher sollte die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden.

Die Probleme für die Hausgemeinschaft ergeben sich oft dann, wenn sich Fragen der Reparatur oder des generellen Austausches von Fenstern stellen, jedoch schon Eigentümer in Eigeninitiative Fenster ausgetauscht haben. Es handelt sich hier um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses. Sind die Fenster erheblich schadhaft und nicht mehr zu reparieren, erfordert die Erhaltung der Fenster unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit deren Erneuerung. Wenn eine Reparatur nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr zielführend ist, muss das neue Fenster dem Stand der Technik entsprechend getauscht werden, soll aber keine Verbesserungen (z.B. niedrigerer U-Wert, Schallschutz) aufweisen. Die Kosten für die Erhaltung der Fenster sind über das Rücklagenkonto zu begleichen.

Ein durch Eigentümer selbst veranlasster Fenstertausch behindert den nach Jahren fälligen Generalaustausch dahingehend, dass oft optisch unterschiedliche Fensterelemente in Unterteilung und Farbe und vor allem unterschiedlichen Alters eine Beschlussfassung zur Erhaltung der Liegenschaft erschweren kann. Es können von den anfallenden Fensteraustauschkosten dann jene Eigentümer nicht kostenbefreit werden, nur weil sie ohne Absprache mit den Miteigentümern oder der Hausverwaltung selbstständig Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht haben.

Es besteht sehr oft die irrige Annahme, dass Fenster Bestandteil der Wohnung sind und sich somit mancher für den Erhalt der Fenster selbst zuständig fühlt. Nur ein abweichender Aufteilungsschlüssel (Einstimmigkeit) der Gemeinschaft kann bewirken, dass wirklich jeder Wohnungseigentümer selbst für die Kosten seiner Wohnungsfenster zuständig ist, außer es wurde bereits im Wohnungseigentumsvertrag so vereinbart. Das äußere Erscheinungsbild des Hauses muss aber trotzdem gewahrt und darf nicht beeinträchtigt werden.
Bei Nichteinhaltung steht jedem Miteigentümer der Rechtsweg zu.